物業服務糾紛調處指引
1.問：假設業主委員會的成立明顯違法，業主可以如何救濟？
答：基于正當程序原則，有關政府部門若認為小區業主委員會成立存在違法之處，在行政復議程序調查核實相關情況的過程中，應向小區業主委員會調查詢問，聽取其意見，保障其陳述和申辯的權利，即使收集到確切證據證明業主委員會成立存在違法之處，作為與行政行為有利害關系的業主委員會，仍擁有就成立業主委員會的具體情況進行陳述的權利。
法條鏈接
《行政復議法》第10條，《行政復議法實施條例》第9條，《物業管理條例》第19條，
2.問：僅擁有小區停車庫(位)所有權的人是否屬于業主?
答：依據《物業管理條例》第6條之規定，房屋的所有權人為業主，因此僅擁有小區停車庫(位)所有權的人員，依法不屬于《物業管理條例》中規定的業主范疇，無權行使小區自治管理權。
法條鏈接
《行政訴訟法》第25條，《民法典》第280條，《物業管理條例》第6條，《福建省物業管理條例》第21條
3.問：小區業主委員會選舉未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意通過，備案機關有權不予備案嗎?
答：小區成立業主委員會依法應由業主共同決定，須組織召開業主大會進行選舉，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意通過。業主委員會籌備組統計上述數據時，應核實清楚正確的計算標準，若經備案機關調查，發現實際選舉業主委員會未經過專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意，則備案機關依法有權行使指導與監督的職能，可以決定不予備案。
法條鏈接
《民法典》第278條，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條、第9條
4.問：小區業主委員會組織換屆過程中，未經開箱驗票便自行統計、公示換屆選舉投票結果，投票結果是否合法？能否通過備案?
答：小區業主委員會組織召開業主大會，進行換屆選舉，對小區業主的實際投票數量及情況應據實統計及公示，若未經組織開箱驗票，便徑直依據送票、收票工作人員統計的投票情況進行預估票數，并作為選舉業主委員會委員的最終投票結果予以公示，則轄區內鄉鎮政府或街道辦事處有權拒絕采納該投票統計結果，房地產管理部門有權決定不予備案。
法條鏈接
《民法典》第277條、第278條，《福建省物業管理條例》第5條、第70條、第71條，《業主大會和業主委員會指導規則》第6條
5.問：小區業主委員會任期屆滿仍未完成換屆選舉，需要承擔何種責任?
答：小區業主委員會任期屆滿前，應組織換屆選舉，如未依法于任期屆滿前3個月啟動換屆選舉，導致其任期屆滿后尚未完成業主委員會換屆選舉程序，根據建設部《業主大會和業主委員會指導規則》可責令業主委員會限期改正。但實踐當中，行政主管部門作出限期改正決定之后，很多業主委員會只是象征性啟動換屆程序，遲遲未推動換屆的完成。結合國家和地方有關規定的立法目的以及業主委員會實際換屆情況，業主委員會任期屆滿未按規定提前換屆，行政主管部門可要求限期改正并要求業主委員會完成換屆選舉。
法條鏈接
《民法典》第277條，《福建省物業管理條例》第5條、第22條、第27條、第70條、第71條，《業主大會和業主委員會指導規則》第57條
6.問：小區業主如何依法依規開展選聘物業服務企業的工作?
答：關于選聘小區物業服務企業事宜，《民法典》《業主大會和業主委員會指導規則》等有關規定明確，依法應當組織召開業主大會，由業主共同決定。為保障小區業主的知情權，必須在業主大會上對以何種方式選聘物業管理公司、當選小區物業管理公司的具體條件等具體事項進行表決確定，依法經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意通過，業主委員會方可開展選聘物業服務企業的具體工作。
法條鏈接
《民法典》第278條，《物業管理條例》第11條、第12條
7.問：小區業主委員會選聘物業服務企業未經“雙過半”的業主同意通過，直接簽訂的物業合同是否具備法律效力?
答：《物業管理條例》第11條規定，“下列事項由業主共同決定:…(四)選聘和解聘物業服務企業”，第12條第3款規定，業主大會決定本條例第11條第5項和第6項規定的事項，應當經專有部分建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第11條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。依據上述規定，選聘物業服務企業若未經過專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，則選聘行為未完成，小區業主委員會亦不能與新物業服務企業簽訂物業服務合同，否則將被依法認定為無效合同。
法條鏈接
《民法典》第278條，《物業管理條例》第11條、第12條
8.問：物業服務企業被依法解聘后無正當理由拒不退出，是否有權主張被解聘后至實際退出期間的物業服務費用?
答：物業服務企業被解聘后，應當及時履行物業管理工作交接義務，若業主委員會已給予物業服務企業合理時間完成交接義務，但經多次催告，物業服務企業仍拒不交接并退出，日后再以事實上提供了物業服務為由，主張被解聘后至實際退出期間的物業費，依法將不能得到支持。
法條鏈接
《民法典》第509條、第558條，《福建省物業管理條例》第40條
9.問：小區業主共用部位被侵占，業主有權收回么？
答：業主作為小區內房屋所有權人，在小區物業服務活動中享有業主相應的權利，即業主對小區物業共用部位和共用設施設備使用情況享有知情權和監督權。小區物業服務企業未經全體業主同意，將小區共用部位出租，侵害了全體業主對共用部位的共有權，依法應承擔責任。小區業主除有權要求物業服務企業停止擅自出租的侵權行為外，還有權要求物業服務企業將出租收益返還給業主。
法條鏈接
《民法典》第274條、第282條、第283條，《福建省物業管理條例》第63條
10.問：停放小區內車輛被盜卻無監控記錄，業主能要求物業管理公司賠償么？
答：物業管理公司是業主居住小區的物業服務人。業主向物業管理公司交納車位費后，物業管理公司對保護業主的財產安全負有一定程度的安全保障義務，應采取必要的安全保障措施保護業主人身權利、財產權利，如安置必要的監控攝像系統、對陌生人員進出小區實行登記管理制度、24小時巡邏、巡查等。由于物業管理公司未有相應的監控記錄，在停車管理方面存在疏漏，應對業主丟失汽車的損失承擔相應的民事賠償責任。
法條鏈接
《民法典》第275條、第285條、第938條、第942條，《物業管理條例》第35條、第46條、第47條，《福建省物業管理條例》第38條
11.問：小區建設單位是否有權決定在小區物業共用部位安裝電信基站？
答：業主與小區建設單位簽訂房屋買賣合同后，小區內綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和房屋等物業共用部位、共用設施設備，依法屬于全體業主的共有財產，建設單位和物業服務企業無權擅自處分。建設單位在物業共用部位安裝電信基站，是處分業主共有財產的行為，侵害了業主對小區物業共用部位的所有權，不管是否真正影響了業主的生活，建設單位都應承擔相應的民事責任，即停止侵權、返還違法所得、賠償損失。
法條鏈接
《民法典》第274條，《物業管理條例》第27條
12.問：物業服務企業拒不交出小區物業共用部位停車收益，業主有權要回么？
答：占用業主共有的小區內道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。如果該共用部位發生收益，應當歸全體業主所有。建設單位、物業服務企業或者其他管理人將這些收益作為自己的經營收益的，屬于侵權行為，應在扣除合理成本之后將相關收益返還業主。
法條鏈接
《民法典》第274條、第275條、第282條，《物業管理條例》第54條，《福建省物業管理條例》第63條、第64條
13.問：房地產開發企業占用小區維修資金，業主可以請求返還么？
答：首期維修基金由房地產開發企業和購房人交納。購房人應于房地產權屬登記前繳納，房地產開發企業應在辦理初始登記時繳納。小區業主委員會成立時尚未出售的住宅，由房地產開發企業在業主委員會成立之日起15日內繳納業主負擔部分的維修基金。小區維修基金屬于業主共有。專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。小區業主委員會和受委托的物業服務企業應當至少每半年公布一次專項維修資金的收支情況，每季度公布一次公共收益的收支情況，并接受業主的監督。該專項賬戶只能用于維修資金的存儲和管理，不得挪作他用。
法條鏈接
《民法典》第278條、第281條，《物業管理條例》第54條，《福建省物業管理條例》第22條、第56條，《住宅專項維修資金管理辦法》第6條、第9條
14.問：樓頂多年滲水困擾頂層業主，低層業主反對物業大修怎么辦？
答：樓頂屬于房屋的共用部位，其維修責任屬于全體業主。樓頂的修繕屬于維修資金使用的范圍。《民法典》第278條規定，使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意;《民法典》第281條第2款規定了“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金”，將緊急情況下專項維修資金的申請主體由物業服務企業和自行管理執行機構調整為業主大會或業主委員會。
法條鏈接
《民法典》第278條、第281條，《物業管理條例》第53條、第54條，《福建省物業管理條例》第14條、第58條、第59條、第60條、第61條
15.問：業主能否以物業服務企業提供的服務不達標為由，拒付物業費？
答：物業服務企業提供的物業服務具有公共服務的性質，關系到小區內全體業主的切身利益，故對于單個業主是否可以物業服務不到位為由拒交物業服務費，應當在衡量全體業主與個別業主利益的基礎上予以綜合判斷，如物業服務企業已經提供了物業服務，僅在服務的某些環節、某些方面做得不能令人滿意，存在一般瑕疵，單個業主不可以此為由拒交物業服務費，否則就會導致物業服務企業運營經費不足、服務質量下降損害其他正常繳納物業服務費業主的利益，最終將損害全體業主的利益。業主若對物業服務不滿，可以通過業主大會或業主委員會提出建議等合法的救濟途徑反映訴求，要求改進。
法條鏈接
《物業管理條例》第6條、第8條、第11條，《福建省物業管理條例》第48條
16.問：車輛停放在小區內停車庫（位），車內財物被盜，物業管理公司是否應承擔賠償責任？
答：依據雙方在物業服務合同中的約定。若物業服務合同中有約定保管條款，對于車內財物被盜，物業管理公司未盡到保管義務的，需要承擔賠償責任。若物業管理公司和業主對車輛保管沒有特別的約定，則物業管理公司應當依法進行管理，實為針對停車庫（位）的場地管理，不構成保管合同關系。作為停車庫（位）的管理者應盡到日常安全管理中的車輛管理義務，制定完善停車管理制度，履行相應職責。如未開展安全巡邏、未通過巡查主動發現車輛出現明顯異常情況等，都屬于未盡到應盡的安全保障義務，須承擔相應責任。車主停車時一定要隨身帶走車內貴重財物，不要把貴重物品放置在車窗可視的地方，不要因一時疏忽引起不必要的損失與糾紛。
法條鏈接
《物業管理條例》第35條、第46條、第47條，《福建省物業管理條例》第38條
17.問：業主應從何時開始承擔物業費？
答：以新建商品房為例，房屋買賣合同通常約定，《交房通知書》上的交房日期即為物業費的起算時間。如果因房屋質量問題需要進一步維修等原因暫時未能交房的，業主應保留報修材料，暫緩簽署房屋交接書。待房屋修繕至滿足交付條件后，再簽署房屋交接書，接收鑰匙。此時才能確定為負擔物業費的起算時間。
法條鏈接
《民法典》第944條，《物業管理條例》第41條，《福建省物業管理條例》第46條
18.問：業主私自違章改建，物業管理公司是否有權要求業主恢復原狀？
答：業主私自違章改建，拒不聽從制止與整改要求的，物業管理公司有權代表全體業主提起訴訟，要求違法業主將違章建筑拆除。物業管理公司有權請求業主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任，這既是物業管理公司的權利，也是其義務。處理此類事件中，應當積極發揮物業管理公司或業主委員會的作用。物業管理公司應當加強巡查,一旦發現業主私搭亂建，應當在施工現場及時予以阻止，并可以通過下發《整改通知書》等方式固定證據。阻止無效的，可以向人民法院提起訴訟。如果物業管理公司怠于履行阻止義務的，聽之任之，任由業主進行私搭亂建，應當依法承擔管理不當的責任。
法條鏈接
《民法典》第286條，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條，《物業管理條例》第17條，《福建省物業管理條例》第50條
19.問：頂層業主家里因房屋樓頂滲水受損，物業管理公司是否承擔賠償責任？
答：物業管理公司對房屋的屋頂等共用部位負有維護、修繕等義務，因房屋屋頂滲水導致頂層業主屋內設施受損，物業管理公司是否承擔責任，須根據物業管理公司是否盡到修繕養護義務而定。物業管理公司應切實履行相應職責，對維修養護的共用部位和共用設備設施需要定期檢查，消除隱患，加強設備運行管理，在重點部位設置警示標識標牌，同步做好巡查和維修記錄臺賬。
法條鏈接
《物業管理條例》第35條，《福建省物業管理條例》第37條、第38條
20.問：業主委員會在履行職責時應遵守何種程序？何為有效的業主大會表決形式？
答：小區業主委員會作為業主大會的執行機構，日常運作履行職責，尤其是作出關乎業主利益的行為時，應當有符合法律規定的業主大會授權。按照相關法律規定，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。無論采取何種方式，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。依法召開的業主大會，并符合法定條件作出的決議才是有效決議。
法條鏈接
《物業管理條例》第11條、第12條、第14條，《福建省物業管理條例》第14條
21.問：小區業主知情權有哪些？業主如何行使知情權？
答：法律保護業主的知情權，目的在于保障業主充分行使對于區分所有物的共同管理權。根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條，業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。按照《物業管理條例》第6條之規定，業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。業主知情權受到侵犯的，可以依法向掌握材料的相關單位要求公開，但知情權的行使范圍應該符合法律的規定。對業主參與小區管理監督有重大影響的其他情況，業主也可以要求公開。
法條鏈接
《物業管理條例》第6條，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條
22.問：小區業主應當如何正確行使監督權？
答：日常生活中，對業主委員會不作為亂作為的抱怨經常會出現在小區業主群內，有的業主僅是事實描述，而有的業主可能存在對業主委員會成員進行人身攻擊的言語，可能涉嫌侵害名譽權。業主對業主委員會成員依法履職享有監督的權利，但也不能濫用。業主在行使監督權時要以事實為依據，切勿捏造誹謗。是否構成侵害名譽權，應當根據受害人確有名譽被損害的事實、行為人行為違法、違法行為與損害后果之間有因果關系、行為人主觀上有過錯來認定。此外，侵害名譽權還應對言論的傳播范圍進行認定。對于傳播范圍，根據業主人數的不同，法院也會有不同的認定。同時，根據“誰主張，誰舉證”的原則，原告主張名譽侵權時應當舉證證明被告發表的言論造成其社會評價明顯降低，并導致其名譽受到損害，否則難以被依法認定構成侵權。
法條鏈接
《民法典》第110條
掃一掃在手機上查看當前頁面
閩公網安備號：
